Was kostet der Verkauf eines Hauses am Wörthersee wirklich? Maklerprovision, Energieausweis, Lastenfreistellung, Vertrag und Steuer — alle Posten auf einen Blick.
Die gute Nachricht zuerst: Der größte Teil der Nebenkosten eines Immobilienkaufs — Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Vertragserrichtung — trägt in Österreich der Käufer. Für Verkäufer bleiben wenige, aber planbare Posten. Hier sind sie, in der Reihenfolge, in der sie anfallen.
Die Provision des Immobilienmaklers ist in der Immobilienmaklerverordnung gedeckelt: maximal 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % Umsatzsteuer je Seite, also 3,6 % brutto. Sie wird im Maklervertrag vereinbart und ist nur im Erfolgsfall fällig. Bei Seeerleben ist die erste Werteinschätzung kostenlos; es gibt keine Pauschalen für Fotografie, Drohne oder Exposé — diese Leistungen sind Teil der Vermarktung.
Seit dem Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) muss bei Verkauf und schon beim Inserieren ein gültiger Energieausweis vorliegen (zehn Jahre gültig). Kosten je nach Objektgröße und Unterlagenlage meist im mittleren dreistelligen Bereich. Fehlt er, droht eine Verwaltungsstrafe — und Käufer können den Ausweis nachfordern.
Ist im Grundbuch noch ein Pfandrecht eingetragen, muss der Kredit bei Verkauf abgedeckt und die Löschung veranlasst werden. Dafür fallen eine Löschungsquittung der Bank und die Löschungsgebühr im Grundbuch an; bei vorzeitiger Kredittilgung kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen — das lohnt einen Blick in den Kreditvertrag, bevor der Preis fixiert wird.
Den Kaufvertrag errichtet ein Notar oder Rechtsanwalt, meist vom Käufer beauftragt und bezahlt (üblich 1–3 % des Kaufpreises zzgl. USt). Der Verkäufer trägt in der Regel nur die Kosten seiner eigenen Beratung. Die Treuhandabwicklung sichert beide Seiten: Der Kaufpreis wird erst ausbezahlt, wenn der Käufer im Grundbuch steht.
Der wichtigste Posten — und der am häufigsten unterschätzte. Beim Verkauf fällt ImmoESt an: 30 % auf den Veräußerungsgewinn bei Neuvermögen bzw. pauschal 4,2 % des Verkaufspreises bei Altvermögen (Anschaffung vor dem 31. März 2002). Die Hauptwohnsitzbefreiung kann den Verkauf steuerfrei stellen — beim Zweitwohnsitz am See greift sie allerdings meist nicht.
Vermessung oder Teilung (bei Abtrennung eines Grundstücksteils), Grundbuchs- und Planauszüge, die Klärung von Steg- und Bojenrechten, allfällige Gutachten bei strittiger Substanz, Räumung und Entrümpelung, Kosten für Mängelbehebung vor der Vermarktung. Am See oft sinnvoll: ein Drohnenflug über die Uferlinie — bei uns inklusive.
Verkaufspreis 2.000.000 € · Maklerprovision 3 % + USt = 72.000 € · Energieausweis ca. 500 € · Löschung Pfandrecht ca. 100 € · ImmoESt Altvermögen 4,2 % = 84.000 €. Netto verbleiben rund 1.843.000 € — abhängig von Steuerstatus und Kreditsituation. Wir rechnen das im Rahmen der Werteinschätzung individuell durch.
Alle Angaben sind allgemeine Informationen zum österreichischen Recht (Stand 2026) und ersetzen keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Für Ihre konkrete Situation wenden Sie sich an Steuerberater, Notar oder Rechtsanwalt.
In Österreich üblicherweise beide Seiten — Verkäufer und Käufer je bis zu 3 % zzgl. USt. Die Höhe wird im Maklervertrag vereinbart und ist nur im Erfolgsfall fällig.
Nein. Grunderwerbsteuer (3,5 %) und Eintragungsgebühr (1,1 %) trägt der Käufer.
Je nach Objekt meist einige hundert Euro. Er ist beim Verkauf Pflicht und zehn Jahre gültig.
Die Maklerprovision und andere Verkaufskosten mindern beim Neuvermögen den steuerpflichtigen Gewinn; beim pauschal besteuerten Altvermögen nicht. Details klärt Ihr Steuerberater.
