Verlassenschaft, Erbengemeinschaft, Grundbuch und Steuer: So verkaufen Sie eine geerbte Immobilie am See geordnet — und ohne Streit in der Familie.
Viele Seeliegenschaften am Wörthersee kommen durch eine Erbschaft auf den Markt: Das Sommerhaus der Eltern, die Villa der Großeltern, die Seewohnung, die niemand mehr nutzt. Rechtlich ist der Weg klar geregelt — emotional und organisatorisch ist er oft anspruchsvoll. Ein Überblick in fünf Schritten.
In Österreich geht eine Immobilie nicht automatisch auf die Erben über. Der Notar als Gerichtskommissär führt das Verlassenschaftsverfahren; mit der Einantwortung durch das Gericht werden die Erben Eigentümer und können im Grundbuch eingetragen werden. Erst ab diesem Zeitpunkt ist ein Verkauf möglich — eine Vermarktung kann aber schon vorbereitet werden.
Eine Erbschaftssteuer gibt es in Österreich nicht mehr. Beim Übergang einer Immobilie fallen jedoch Grunderwerbsteuer (im Familienverband nach Stufentarif vom Grundstückswert: 0,5 % bis 3,5 %) und die Eintragungsgebühr im Grundbuch an. Dazu kommen die Gebühren des Gerichtskommissärs. Diese Beträge werden im Verfahren festgesetzt.
Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht Miteigentum — jede Entscheidung über den Verkauf braucht die Zustimmung aller. In der Praxis gibt es drei Wege: ein Erbe übernimmt und zahlt die anderen aus; das Objekt wird gemeinsam verkauft und der Erlös geteilt; oder — wenn keine Einigung gelingt — die Teilungsklage. Der gemeinsame Verkauf ist fast immer der wirtschaftlich beste Weg, vor allem bei Seeliegenschaften, deren Wert sich durch Teilung nicht abbilden lässt. Wir moderieren den Prozess mit allen Beteiligten und schaffen mit einer neutralen Werteinschätzung die gemeinsame Grundlage.
Beim späteren Verkauf wird die Immobilienertragsteuer fällig. Maßgeblich ist der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers, nicht der Erbschaft: Hat dieser das Objekt vor dem 31. März 2002 erworben, gilt es als Altvermögen mit pauschal 4,2 % vom Verkaufspreis. Die Hauptwohnsitzbefreiung gilt nur, wenn die Erben selbst dort ihren Hauptwohnsitz hatten — beim Sommerhaus am See also meist nicht.
Geerbte Objekte am See sind oft seit Jahrzehnten nicht mehr umfassend saniert. Eine ehrliche Substanzbewertung, geordnete Unterlagen (Pläne, Bescheide, Steg- und Bojenrechte, Energieausweis) und eine Inszenierung, die den Platz am Wasser in den Mittelpunkt stellt, machen den Unterschied zwischen einem zähen Verkauf und einem guten Abschluss. Käufer für Seeliegenschaften mit Sanierungsbedarf gibt es — sie suchen genau das Grundstück, nicht das Haus.
Allgemeine Information zum österreichischen Erb-, Grundverkehrs- und Steuerrecht (Stand 2026), keine Rechts- oder Steuerberatung. Wenden Sie sich für Ihre Situation an Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.
Der Kaufvertrag ist erst nach Einantwortung und Grundbuchseintragung der Erben möglich. Bewertung, Unterlagen und Vermarktung lassen sich aber vorbereiten.
Ja. Bei Miteigentum ist die Zustimmung aller Miteigentümer erforderlich. Wir koordinieren Termine, Unterlagen und Vertrag mit allen Beteiligten.
Ja — maßgeblich ist, wann der Erblasser das Objekt angeschafft hat. Vor dem 31. März 2002 erworbene Immobilien bleiben Altvermögen.
