Freizeitwohnsitz-Regeln, Widmung, internationale Käufer und die Steuer: Was Eigentümer wissen sollten, bevor sie ihren Zweitwohnsitz am See verkaufen.
Der Wörthersee ist seit über hundert Jahren Sommerfrische — entsprechend viele Häuser und Wohnungen am See sind Zweitwohnsitze. Beim Verkauf stellt sich deshalb eine Frage vor allen anderen: Darf der Käufer das Objekt weiterhin als Freizeitwohnsitz nutzen? Die Antwort bestimmt Käuferkreis, Preis und Vermarktungsweg.
Kärnten beschränkt — wie Tirol, Salzburg und Vorarlberg — den Erwerb und die Nutzung von Freizeitwohnsitzen, um Ortskerne vor reinen Ferienquartieren zu schützen. Das Kärntner Grundverkehrsgesetz und das Raumordnungsrecht regeln, in welchen Gebieten und unter welchen Voraussetzungen eine Nutzung als Zweitwohnsitz zulässig ist. Die Praxis unterscheidet sich von Gemeinde zu Gemeinde: In ausgewiesenen Zonen oder bei bestehender Widmung ist die Freizeitnutzung gesichert, in anderen Bereichen muss der Käufer einen Hauptwohnsitz begründen.
Ein Objekt mit gesicherter Freizeitwohnsitz-Nutzung spricht den gesamten Zweitwohnsitz-Markt an — Käufer aus Wien, Graz, Deutschland und der Schweiz — und erzielt entsprechend höhere Preise. Ein Objekt ohne diese Möglichkeit richtet sich an Hauptwohnsitz-Käufer aus der Region. Beides ist verkäuflich; aber es sind zwei verschiedene Märkte mit zwei verschiedenen Preisen. Deshalb klären wir die Widmung vor der Vermarktung, nicht erst beim Kaufvertrag.
EU- und EWR-Bürger sind Österreichern beim Grunderwerb gleichgestellt; die Freizeitwohnsitz-Regeln gelten für sie genauso wie für Inländer. Drittstaatsangehörige (z. B. aus der Schweiz, Großbritannien oder den USA) brauchen in Kärnten eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung. Details im Ratgeber Grundverkehr in Kärnten.
Die Hauptwohnsitzbefreiung von der Immobilienertragsteuer gilt nur für den tatsächlichen Hauptwohnsitz. Beim Verkauf eines Zweitwohnsitzes fällt ImmoESt daher in der Regel an: 30 % auf den Gewinn bei Neuvermögen, pauschal 4,2 % vom Verkaufspreis bei Altvermögen. Bei Sommerhäusern, die seit Jahrzehnten in Familienbesitz sind, ist die Altvermögens-Pauschale oft die günstigere Variante.
Ein Sommerhaus am See ist selten nur eine Immobilie. Oft sind mehrere Generationen beteiligt, eine Erbengemeinschaft muss sich einigen, und das Haus braucht nach Jahrzehnten der Sommernutzung eine ehrliche Substanzbewertung. Wir moderieren diesen Prozess diskret — und zeigen den Käufern das, was das Haus besonders macht: den Platz am Wasser.
Allgemeine Information zum Kärntner Grundverkehrs- und Raumordnungsrecht sowie zum österreichischen Steuerrecht (Stand 2026), keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Zulässigkeit einer Freizeitwohnsitz-Nutzung ist im Einzelfall bei der Gemeinde bzw. Grundverkehrsbehörde zu klären.
Ja — EU-Bürger sind gleichgestellt. Entscheidend ist nicht die Staatsbürgerschaft, sondern ob das Objekt als Freizeitwohnsitz genutzt werden darf.
Über die Flächenwidmung und eine Auskunft der Gemeinde bzw. der Grundverkehrsbehörde. Wir holen diese Auskunft im Zuge der Werteinschätzung ein.
In der Regel ja, weil die Hauptwohnsitzbefreiung nicht greift. Bei Altvermögen meist pauschal 4,2 % des Verkaufspreises.
